撿便宜房子買 敗家子翻身賺一億

http://tw.news.yahoo.com/%E6%92%BF%E4%BE%BF%E5%AE%9C%E6%88%BF%E5%AD%90%E8%B2%B7-%E6%95%97%E5%AE%B6%E5%AD%90%E7%BF%BB%E8%BA%AB%E8%B3%BA%E4%B8%80%E5%84%84.html

作者： 潘佳凌 | Smart智富月刊 – 2012年5月23日 下午4:22
 如果你28歲就背負2,500萬元債務，還瞞著父母，把家裡2間房子拿去抵押借錢，最後生意破產，房子被銀行查封、被地下錢莊上門討債，一夕成了親友眼中的「敗家子」，這時你會怎麼辦？

窩在三溫暖裡想了18天，他，選擇面對問題。靠著保本做法，買進便宜房產，他花4年還清債務，贖回爸媽房子；接著再花5年累積資產，如今37歲，已經擁有逾1億元身價。

誠信國際資產公司副董蔡璟柏，不論資歷或實力，都只能算是投資客中的「小咖」。但是，過去10年，他經手超過1,000間法拍屋交易，自己參與投資買賣的房子超過100間，平均一個月買賣超過10間房；因為擅長投資低於市價的老公寓，不但讓他賺進上億元獲利，包括宏達電董事長王雪紅、歌手王力宏，都曾經成為他的客戶。

1999年，年僅25歲的蔡璟柏已經存了300萬元，他看好開網路咖啡店可以賺大錢，於是把存款全部投入，短期內展店至４家。但賺錢的日子只持續一年，獲利就快速下滑；開第2家店已經向股東和銀行舉債，到第3家店，料想原股東絕對不肯再拿錢，他鋌而走險向地下錢莊借錢。錢莊的高利貸成為壓垮蔡璟柏的最後一根稻草，不到一年，一個擁有4家網咖店面、甚至想前進中國大展鴻圖的28歲年輕老闆，被每月高達100萬元的利息壓垮了！

決定面對債務後，蔡璟柏進入台灣大哥大擔任電話專員，原本是想靠兼差存薪水，慢慢還債，為了搶救爸媽遭法院查封的房子，他到法拍屋業者應徵兼職工作，當時的董事長直接告訴他：「你一輩子都還不起」，他才決定轉行。因為做電話專員一個月薪水僅3萬5,000元，就算不吃不喝，也要42年才能還清債務；相反的，法拍業的高額利潤則可以快速還債，因此勸蔡璟柏轉行。

當時的蔡璟柏，沒有存款，根本無法自己投資賺錢，只能透過幫客戶操作法拍屋，賺取房屋總價3％～5％的佣金；結果，只做6個月，操作10間法拍屋，就讓他累積300萬元的本錢，開始自己投資買賣。完全是短進短出，而且產品不限，從小套房到老公寓，只要利潤有三成，他就進場操作。就這樣，一邊幫客戶代操、一邊自己投資，一年操作100～130間，4年後，他靠著操作法拍屋賺到的獲利，竟清償掉所有負債。

回首創業失敗的原因，蔡璟柏認為主要有兩個：一，「加法」投資的心態：只看到機會，根本沒有考慮風險。二，資金調度不當：為了展店甘冒風險大量舉債。現在，蔡璟柏扭轉投資想法，提出先看風險再追求利潤的「減法投資」公式：

6%年現金流 + 3年保本 = 0風險

操作三原則：

一、第1年就要帶進來6％現金流。
任何投資案，不論是房地產或股票，先看第1年能否帶進6％的現金流。

二、3年內確定保本不賠錢。
任何一筆投資，在本金投入後，3年內要確定保本不賠。

三、拉高自有資金比重，至少三成。
自從有了信用破產的慘痛經驗，對投資絕對保守，自有資金比重一定維持在3成以上，有些資產甚至高達5～7成的自備款。

靠著一個公式、三條原則的投資心法，過去四年雖然經歷金融海嘯以及奢侈稅利空，這個只買低價屋的投資客卻是年年賺錢，淨資產已經累積到億元以上。問蔡璟柏台北市房價已漲到這麼高，一般人還可以複製他的方法投資房產致富嗎？他肯定的說：「絕對可以！我很慶幸當初投入房地產市場，讓我可翻身致富，因為房子只要沒有買貴，就不會讓你賠到錢！」《Smart智富》月刊就拆解這位從法拍屋市場起家的投資客的便宜買房「眉角」，與廣大買房族分享。